网约房以灵活便捷的优势走进大众生活，而部分业主擅自将住宅改为网约房对外经营，引发噪声扰民、安全隐患、邻里矛盾等问题，成为关注焦点。近日，浙江省宁波市江北区人民法院就审理了一起因“网约房”而引发的纠纷案。

案情

网约房扰民 邻居起诉

       周某与张某各自房屋在同一栋楼，是上下楼邻居，双方房屋登记用途均为住宅。2023年房屋交付后，张某擅自将房屋改造为网约房，并通过网络平台发布房源，明码标价、接受预订，用于短期住宿经营。

       因该房屋长期作为网约房使用，其间人员流动频繁、噪声扰民等问题突出，周某及其他业主多次向公安机关、物业公司等投诉反映，但问题仍难以解决。

       无奈之下，周某诉至法院，请求判令张某停止对房屋的经营性使用，恢复住宅原有用途。

判决

停止经营 恢复住宅用途

       法庭上，张某辩称，其房屋是以自住为主、出租为辅，交易形式符合普通房屋出租的特征，且网约房不同于经营性用房，只有属于旅馆业客房的网约房才属于经营性用房，认为自己不应承担停止经营责任。

       法院经审理查明，张某通过网络平台面向社会公众发布房源信息，标明价格接受不特定人员预订，按日出租、结算费用；按照相关要求配置消防器材，登记入住人员信息，并在房屋内配备酒水饮料等有偿使用物品，提供清洁等住宿服务。

       法官认为，张某的上述行为有别于一般的房屋租赁，其经营模式虽然与一般旅馆业存在一定差异，但仍是为房客提供有偿的住宿服务，其行为实质上已改变了房屋的住宅用途，属于将住宅改变为经营性用房。

       张某未经有利害关系的业主同意擅自“住改商”，侵害了相邻业主合法权益，依法应承担相应责任。据此，法院判决张某停止对房屋的经营性使用，恢复住宅用途。一审宣判后，张某不服提起上诉。二审法院审理后驳回上诉，维持原判。

释法

“住改商”需相关业主同意

       《中华人民共和国民法典》第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

       本案中，判断案涉房屋是否属于“住改商”，核心在于房屋使用性质是否从“满足居住需求”转变为“提供经营性服务”。

       张某通过网络平台面向不特定公众出租房屋，按日结算费用，配套提供消防设施、入住登记、清洁服务、有偿物品等住宿相关服务，其经营属性与普通房屋租赁中“固定承租人、长期使用、仅提供房屋本身”的特征存在区别，实质上已构成经营性住宿服务，属典型“住改商”行为。

       有利害关系业主的一致同意，是住宅改经营性用房的法定前提。网约房业态的发展不能突破法律底线和邻里权益边界，房屋所有人在利用房产获取利益时，必须遵守相关规定，尊重相邻业主合法权益。据《云南法治报》